Nežiadúce podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti ? Vyriešime aj tento problém.

Keď som pred 12 rokmi prišla do realitnej kancelárie WFG reality, skúsení kolegovia mi hovorili hneď na začiatku, že milujú komplikované prípady. Vtedy som o problémové nehnuteľnosti nestála, ale toto poslanie: „Vyriešiť, čo nevie nik iný.“  som sa čoskoro naučila a tiež som si ho obľúbila. Výsledkom je pomoc klientom s nevyužiteľným vlastníctvom spoluvlastníckych podielov.

Pojem podielového spoluvlastníctva sa všeobecne definuje ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva. Základným charakteristickým znakom podielového spoluvlastníctva je spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Potrebné je ale uvedomenie si, že podiel znamená pomerné využívanie každej jednej časti (každého metra štvorcového) nehnuteľnosti a nie ako je často mylne vnímané, že časť majetku (napríklad poschodie v dome alebo izba v byte) v danom pomere užíva jeden podielnik a ostatné v primeraných pomeroch ostatní spolupodielnici. Toto je často predmetom nedorozumení.

Po veľkom štúdiu a naberaní skúseností sme ponúkli na trh službu obchodovania so spoluvlastníckymi podielmi na nehnuteľnostiach, kde podieloví spoluvlastníci nemajú jednotný názor na nakladanie so spoločnou nehnuteľnosťou. Sústredili sme sa na byty a domy, teda rezidentské nehnuteľnosti, nakoľko to je samostatná oblasť, ktorá našim klientom najčastejšie prináša pre nich neriešiteľné situácie.

Veľmi často vlastnia nehnuteľnosť s osobou, ktorá nehnuteľnosť užíva na základe nejakých historických skutočností a nie je ochotná a často ani schopná vysporiadať podielové spoluvlastníctvo s ostatnými spoluvlastníkmi. Často majú s nehnuteľnosťou citový vzťah a nároky ostatných spoluvlastníkov vnímajú ako neoprávnené aj napriek skutočnému právnemu stavu. Spoluvlastníci, ktorí majetok neužívajú  tak nemajú zo svojho majetku žiadny úžitok a nevedia ho ani predať, pretože o podiely na nehnuteľnostiach nie je na trhu záujem.

Takáto situácia nastáva jednak po rozvode a rozchode partnerov alebo získaním majetku v dedičskom konaní. Obvykle jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť alebo má s ňou nejaký zámer, ale toto vôbec nie je v súlade s potrebami a zámermi ostatných spoluvlastníkov.

Problémom situácie je, že osoby takto zviazané majetkovými právami majú medzi sebou nejaké rodinné zväzky a nevedia spolu konštruktívne situáciu riešiť. Niekedy im zlé rodinné vzťahy nedovolia ani len pokojne komunikovať medzi sebou. Neznalosť možností riešení ich dostáva do situácie, kedy sú nespokojní s daným stavom, ale nevedia ho zmeniť. Toto sú presne situácie, keď potrebujú našu službu. Staneme sa nezávislým konštruktívnym prvkom v systéme. Postupným spoznávaním potrieb jednotlivých spoluvlastníkov nájdeme riešenie, ktoré prinesie vyriešenie problémov každého zo spoluvlastníkov alebo na začiatok aspoň tých, ktorí nás s problémom oslovili. Častým a jediným riešením je, že takýto podiel kúpime a následné dohadovanie sa s podielnikom, ktorý užíva nehnuteľnosť už ostane na nás.

Prečo sa klienti veľmi často rozhodnú našu službu využiť aj keď nie je lacná? Uvedomia si že:

- peniaze za predaj podielu môžu používať ihneď (o 2 mesiace, keď sa predaj po nevyužití predkupných práv zrealizuje) a doteraz nemali z tohto majetku žiadny osoh,

- nebudú musieť ďalej komunikovať s ostatnými spolupodielnikmi o tejto veci a tak neustále zhoršovať narušené rodinné vzťahy,

- vyhnú sa riešeniu sporu na súde, čo je časovo náročné, niekedy je prekážkou aj investícia do poplatkov a právneho zastúpenia (treba si uvedomiť, že poplatok je 6% z hodnoty nehnuteľnosti - max. 16.500 EUR),

- zbavia sa nepríjemného problému, ktorý ich v živote len zaťažuje.

Prečo sa ostatné realitné kancelárie nechcú zaoberať týmto druhom obchodovania?

• Časová náročnosť – nikdy nie je jasné, kedy nastane výsledok
• Finančná náročnosť – investované prostriedky sa v procese niekedy zaseknú aj na niekoľko rokov
• Pre zvládnutie procesu je potrebné dôkladné zvládnutie každej fázy po právnej stránke – zlá príprava môže celý obchod úplne pokaziť
• Proces je náročný na komunikáciu - rozvrátené rodinné vzťahy, prípadné svedectvo na súde – toto všetko sú ťažké situácie na správne zvládnutie obchodu

Prečo sme sa my rozhodli sa ním zaoberať?

• Máme v portfóliu produkt, ktorý je pre našich klientov v zdanlivo bezvýchodiskovej situácii riešením a neponúka ho nik iný v našom regióne
• Vieme pomôcť klientom, ktorých ich vlastní rodinní príslušníci zneužívajú a oberajú o ich práva
• Máme silnú podporu skúseného advokáta v tejto oblasti
• Sme dobrí v komunikácii a zvládame tento proces na úrovni, ktorú oceňujú naši klienti
• Je pre nás výzva zobchodovanie spoluvlastníckeho podiel, ktorý nechce nik kúpiť

autor: Ing. Jana Sláčiková, RSc.