Vývoj cien na realitnom trhu za posledných 15 rokov

Tiež ste sa stretli s názorom, že ceny nehnuteľností sú predražené? Nie je prekvapením, že v minulosti ste si rovnaký dvojizbový byt kúpili za zlomok ceny dnešného. Sú dnes byty naozaj drahé alebo je to inak? 
V našej realitnej kancelárií sme sa podrobne pozreli na vývoj cien bytov za posledných 15 rokov, teda od roku 2005 do roku 2020. Pri našich výpočtoch sme používali modelový príklad dvojizbového bytu s výmerou 55 m2.  

Vývoj cien nehnuteľností

V roku 2005 sa na Slovensku priemerná cena za meter štvorcový v dvojizbovom byte pohybovala na úrovni 866 €. Dnes, v roku 2020, je cena takmer 2200 €, čo predstavuje nárast na 252 % pôvodnej ceny. Pri konkrétnejšom skúmaní môžeme na grafe 1 vidieť rast do roku 2008, v ktorom už bola cena za m2 dvojizbového bytu na hodnote 1655 €. Od roku 2008 do roku 2013 cena bytov jemne klesala. Bolo to spôsobené celosvetovou hospodárskou krízou a jej dopadmi na našu ekonomiku. Od roku 2013 sa následne cena zvyšovala až do súčasnosti. Aktuálne sa priemerná hodnota za m2 dvojizbového bytu na Slovensku pohybuje na úrovni 2179 €. Možno si poviete, že toto číslo je prehnane vysoké. Skúsme sa na to pozrieť aj v súvislostiach. Je to naozaj tak? Hodnotenie ceny nehnuteľností by mali ovplyvňovať aj iné faktory, ktoré sú pri ich kúpe dôležité. 

Graf 1 Vývoj cien za m2 v dvojizbovom byte (zdroj: www.nbs.sk)

Vývoj rastu hrubej mzdy

Pri zohľadňovaní dostupnosti bývania nám príde relevantné brať do úvahy aj mzdu v národnom hospodárstve. Tá sa od roku 2005 tak isto zvyšovala. Na túto skutočnosť sa väčšinou nikto nesťažuje 😊. V roku 2005 bola pritom priemerná hrubá mzda na úrovni 573 €, dnes v roku 2020 sa pohybuje na hodnote 1096 €, čo predstavuje percentuálny nárast na 191% pôvodnej hodnoty. 

Graf 2 Vývoj priemernej mzdy v NH SR (zdroj: www.statistics.sk)

Zmeny úrokových mier hypotekárnych úverov pri nových úveroch na bývanie

Pri našich výpočtoch sme do úvahy brali aj vývoj úrokových mier hypotekárnych úverov. Pracovali sme so sadzbami fixnými na 1 – 5 rokov. Na grafe 3 je možné vidieť vývoj úrokovej miery pri hypotekárnych úveroch od roku 2005 do roku 2020. V roku 2005 bola priemerná úroková miera na úrovni 7,16 %, dnes je na úrovni 1,07 %. Určite ste v reklamách videli aj nižšie ponuky, my sme však počítali s priemerom uvádzaným Národnou bankou Slovenska. Klesajúci trend tejto úrokovej miery je spôsobený možnosťou jednotlivých bánk požičiavať si za lepšie úrokové sadzby od Európskej centrálnej banky, taktiež veľkým konkurenčným bojom v bankovom sektore. Banky bojujú o každého klienta a práve úrokové sadzby sú veľmi vďačným nástrojom, pomocou ktorého si jednotlivých klientov získavajú.

Graf 3 Vývoj úrokových mier od roku 2005 do roku 2020 (zdroj:www.nbs.sk)

Pri hypotekárnych úveroch nesmieme zabudnúť spomenúť mesačné splátky. Tieto sú rozhodujúcim kritériom pri zvažovaní, či nehnuteľnosť nadobúdať. Ak predpokladáme, že za celú dobu sledovaného obdobia je poskytovaný hypotekárny úver na úrovni 80 % z ceny nehnuteľnosti, v roku 2005 by bola výška úveru v sume 38 104 €, dnes v roku 2020 je to suma 95 876 €. Pre účely porovnania sme navrhli splatnosť úveru na 25 rokov. V roku 2005 za podmienok aktuálnej úrokovej sadzby vychádza mesačná splátka úveru 273 €, dnes je to 364 €. V porovnaní s priemernou mesačnou hrubou mzdou to bolo 48% v roku 2005, v roku 2020 ide o 33 % z priemernej mesačnej hrubej mzdy. 

Zhodnotenie

Na záver môžeme povedať len jedno: napriek tomu, že ceny nehnuteľností neustále rastú, vlastné bývanie je pre mnohých ľudí stále dostupnejšie. Nasvedčuje tomu aj fakt, že Slovenská republika je v počte hypotekárnych úverov medzi prvými priečkami v celej Európskej únií. Čo z našich výsledkov ďalej stojí za zmienku je fakt, že v roku 2005 bolo omnoho namáhavejšie splácať hypotekárny úver napriek tomu, že boli ceny bytov lacnejšie. Dnes je prostredie omnoho priaznivejšie, úrokové miery sú na hranici minima a splátka úveru z mesačného príjmu predstavuje hodnotu 33 % z hodnoty hrubej mesačnej mzdy.  Znamená to teda, že aj napriek vysokým cenám bytov, je dostupnosť bývania lepšia ako v minulosti a lacnejšia v porovnaní ku priemernej mesačnej hrubej mzde. 

Samozrejme, všetky naše výpočty sú uvádzané v priemerných hodnotách a sú akýmsi zovšeobecnením vývoja situácie na trhu nehnuteľností, zahŕňajúc faktory ako priemerná cena za m2 v dvojizbovom byte, priemerná hrubá mesačná mzda či priemerná úroková miera. Ako doplnenie prikladáme nami vytvorenú tabuľku s jednotlivými zistenými, aj vypočítanými hodnotami. 

Zdroj: www.nbs.sk, www.statistics.sk, www.opytajsauctovnika.sk