Blog - wfg.sk

Vyhľadávanie
Späť na blog

Ponuka nehnuteľností je nízka, ceny rastú. Aký bude trend?

„Dokedy budú ceny nehnuteľností rásť?“ Túto kľúčovú otázku si položí takmer každý záujemca o bývanie. Je jedno, či na kúpu bytu má peniaze alebo si musí požičať. Dostať sa k primeranej trhovej cene nehnuteľnosti je v súčasnej dobe zriedkavé a potenciálnym kupujúcim dochádza trpezlivosť. Tá je však jediná, čo dnes na realitnom trhu potrebujeme, spolu s ochotou robiť kompromisy.

Počet záujemcov o kúpu momentálne niekoľkonásobne prevyšuje ponuku na realitnom trhu. Niet sa čomu čudovať, že sa nové nehnuteľnosti na trhu dlho neohrejú. Napriek tomu, že nedostatok bytov nie je žiadnou novinkou, a s týmto trendom bojujú viaceré krajiny Európskej Únie, je potrebné vziať do úvahy, že ide o narastajúci problém, z ktorého nie je jasné východisko.  

Vývoj realitného trhu v čase pandémie

Poďme sa na vývoj posledných rokov pozrieť pekne po poriadku. Zmena každodenného fungovania v čase pandémie nás prinútila usporiadať si priority. Mnoho firiem sa dostalo do ťažkých ekonomických problémov, niektorí podnikatelia naopak využili príležitosť a prerazili aj za náročných podmienok. Podobne je to aj s domácnosťami. Tie zase pandemické opatrenia a reštrikcie prinútili okresať výdavky a znížiť tak svoju spotrebu. Následkom je nárast úspor, ktoré chce obyvateľstvo po znovuotvorení ekonomiky používať. Pochopiteľne.

Mnohí si kladú otázku ako je vôbec možné, že hromadenie úspor nastalo. Ide o jednoduchý jav. Časť obyvateľov, ktorú pandémia postihla, začala značne šetriť a optimalizovať v každom smere. Zvýšené obavy = úspornejší mód. Druhú skupinu tvoria ľudia, ktorých pandémia nepostihla v takej miere. Títo nahromadili úspory kvôli nemožnosti peniaze v danom čase spotrebovávať. Celkovo môžeme povedať, že boli spotrebné veci počas najintenzívnejšieho obdobia pandémie výrazne potlačené. Ekonomika je však múdra a zatiaľ čo v sektoroch ako je gastronómia či potravinárstvo peniaze chýbajú, na iných miestach sa hromadia.

Pandémia tiež spôsobila predĺženie takmer všetkých procesov. Dodávateľské reťazce momentálne nevedia pokryť dopyt v plnej miere, čo spôsobuje nižšiu ponuku a v konečnom dôsledku zvyšujúce sa ceny. Keďže sa menej vyrába a reťazce potrebujú dohnať zisky, prirodzene sa zvyšujú ceny.  Práve kombinácia nahromadených úspor a nemožnosti spotrebovávať dovoľuje cenám stúpať. Tento fakt potvrdzuje miera inflácie, ktorá narástla najviac od roku 2004. V januári 2022 inflácia na Slovensku dosiahla 8,5 %, čím sa zaradila medzi prvé tri krajiny s najvyššou hodnotou v rámci eurozóny.

Dopad pandémie na realitný trh nie je výnimkou a hneď vo viacerých smeroch. Na jednej strane realitné kancelárie bojujú s nedostatkom ponuky, naopak záujemcovia nie sú spokojní s vysokými cenami bytov. Napriek tomu pre mnohých finančnú stabilitu predstavuje práve zaobstaranie si nehnuteľnosti. A čo na to banky? Tie tomuto trendu veľmi pomáhajú. Úrokové sadzby hypotekárnych úverov sa stále držia rekordne nízko, priemerne pod 1 %. Získať úver na bývanie je v dnešnej dobe omnoho ľahšie v porovnaní s nájdením vhodnej nehnuteľnosti na kúpu. No a keďže sú úrokové sadzby nízke, čiže banky majú na danom objeme menší výnos, snažia sa požičať viac peňazí, teda zvýšiť objem poskytnutých hypotekárnych úverov. Ďalším faktorom, ktorý ovplyvňuje dopyt je fakt, že počet ľudí v domácnostiach klesá a stúpa počet domácností na obyvateľa. Nie je nič nezvyčajné vlastniť byt v Trnave a žiť v prenajatom byte v Žiline.

Počet bytov na predaj je nízky, čo však môžeme pozorovať, je mierne rastúci počet nájomných bytov. Ako sme spomínali vyššie, získať úver na vlastné bývanie síce nie je také náročné, dovoliť si ho však pri dnešných, astronomických cenách, nedokáže každý. Podľa zdroju z NBS: „Medzikvartálne tempo rastu ponukových cien nehnuteľností na bývanie sa v 3. kvartáli 2021 spomalilo na 3,4 %. V porovnaní s minulým rokom sú ceny o 18,4 % vyššie. Ceny domov rastú naďalej rýchlejšie než ceny bytov. Medzikvartálne tempo rastu približne zodpovedá priemernému rastu od roku 2019 (3,2 %). Z historického pohľadu však ide o nadštandardné hodnoty, priemerné medzištvrťročné tempo rastu do roku 2019 predstavovalo 1,1 %.“

Čo vplýva na cenu nehnuteľnosti?

Okrem už spomínaných úrokových mier, na ceny nehnuteľností tlačia aj stavebné materiály, ktorých hodnoty sú takisto v rekordných číslach. Štatistický úrad SR uvádza, že ceny materiálov spotrebovávaných v stavebníctve v októbri 2021 oproti októbru 2020 vzrástli o neuveriteľných 22,9 %. Ako príklad môžeme uviesť stavbu rodinného domu. Kým v minulých rokoch bolo cenovo prijateľnejšie nechať si postaviť montovaný dom z dreva, dnes približne rovnako vychádza klasická stavba z tehly.  Čo sa týka bytov, zatiaľ čo sa cena starých bytov odráža od ponuky a dopytu, cena bytov v novostavbách sa odráža od ponuky, dopytu aj od stavebnej výroby.  

„10 %-ný vklad na typickú nehnuteľnosť, ktorá sa kupuje prvýkrát, teraz zodpovedá 56 % celkových hrubých ročných príjmov, čo je rekordne vysoká suma,“ povedal hlavný ekonóm stavebného sporenia Robert Gardner.

O vývoji cien za posledných 15 rokov sme písali v našom článku, kde uvádzame, že v roku 2020 bola priemerná cena za dvojizbový byt na Slovensku na úrovni 2179 €/m2. V treťom kvartáli 2021 sa už cena pohybovala na úrovni  2 548 €/m2. Podľa analytikov z Bencont Investment priemerná cena bratislavského bytu v novostavbe v minulom roku prekonala hodnotu 4000 €/m2. Pozrime sa aj na mzdu. V treťom kvartáli minulého roka bola priemerná nominálna mzda na úrovni 1170 €. Priemerná úroková sadzba za rok 2021 bola 0,97 % (pri fixácií 1-5 rokov). Pri štandardnom dvojizbovom byte o výmere 55 m2 vychádza mesačná splátka 421 €, čo predstavuje 35,98 % z priemernej mesačnej mzdy. Ak sa na ceny nehnuteľností pozeráme cez splátku úveru alebo cez príjem, nehnuteľností sú stále pre obyvateľstvo dostupné.

Aký je pohľad ECB? Snaha ECB je udržiavať celkovú cenovú hladinu stabilnú. Napriek tomu zatiaľ nič nenasvedčuje tomu, že by mala zasahovať napríklad zvýšením spomínaných úrokových sadzieb.

Aký bude ďalší vývoj?

Vývoj môžeme určovať len na základe našich doterajších skúseností. Napriek tomu, že ceny prudko narástli, stále nedosiahli strop. Naše odhady vychádzajú z optimistického prístupu obyvateľov k nadobúdaniu nehnuteľností. V roku 2022 predpokladáme pokračovanie rastu cien nehnuteľností, avšak v miernejšej rovine, približne na úrovni 10 % – 12 % p.a. Celkovo je v obehu masa peňazí, ktorú ECB vyemitovala a ktorá ešte nie je spotrebovaná. Na to pri našich predpokladoch prihliadame. Pokles cien neočakáva zatiaľ nikto. Naopak, ceny sa budú zvyšovať aj z hľadiska nákladov na bývanie. Na základe svetových trhov sa očakáva rast cien za elektrinu či plyn, čo predstavuje najväčšiu položku vo výdavkoch domácností. Čo sa týka výstavby nových bytov, dlhodobým problémom, ktorý trápi developerov na Slovensku, je nefunkčný stavebný zákon. Množstvo zbytočnej byrokracie predlžuje celé procesy. Jedným z riešení je elektronizácia, ktorú dlhodobo odborníci navrhujú. Tá by procesy zrýchlila, výstavba by tak netrvala v niektorých prípadoch desiatky rokov.

Ing. Dominika Trpišová 

Sídlo firmy a fakturačné údaje

WFG reality, s.r.o.
Daxnerova 9
010 01 Žilina

IČO: 50 659 855
DIČ: 2120414406

 

Banka: Tatra Banka
Účet: 2940033637/1100
IBAN: SK92 1100 0000 0029 4003 3637

Kontaktné miesto

WFG reality s.r.o.
Daxnerova 9
010 01 Žilina

Tel:
+421 41/55 55 999
Fax: +421 41/55 55 955