Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a jej zdaňovanie (2. časť)

Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti je pomerne obsiahla téma, my sa pokúsime priblížiť vám tie najhlavnejšie aspekty tejto problematiky.

Niektoré príjmy z predaja nehnuteľností sú oslobodené od dane z príjmu. Ide o :

• príjem z predaja nehnuteľnosti, ak od nadobudnutia uplynulo viac ako 5 rokov a táto nehnuteľnosť nebola zaradená do obchodného majetku,
• príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nebola zaradená do obchodného majetku a bola nadobudnutá dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom však tak isto musí uplynúť minimálne 5 rokov,
• príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, ak od jej vyradenia z obchodného majetku uplynulo viac ako 5 rokov,
• príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci tzv. reštitučných zákonov), ak bol príjem prijatý touto oprávnenou osobou (v tomto prípade sa neposudzuje doba vlastníctva nehnuteľnosti ani zaradenie do obchodného majetku).

Predaj nehnuteľnosti patriacej do BSM, ktorá nebola zaradená v obchodnom majetku ani u jedného z manželov sa zahrňuje do čiastkového základu dane u oboch manželov v rovnakom pomere (ak sa manželia nedohodnú inak). Ak nehnuteľnosť vlastnia viac ako 5 rokov, je od dane z príjmu tento príjem oslobodený.

Príklad: V auguste 2016 manželia nadobudli nehnuteľnosť kúpou za 100 000 €. V apríli 2019 túto nehnuteľnosť predali za 135 000 €. Aký je ďalší postup?

• Keďže manželia nie sú vlastníkmi viac ako 5 rokov, majú povinnosť zaplatiť daň vo výške 19 % a zdravotné odvody vo výške 14 % z rozdielu súm. Zaplatia teda 33 % zo sumy 35 000 € a následne si polovicu príjmu zahrnie každý z manželov do základu dane.

Ak ide o nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku (používanom na podnikanie, prenájom alebo inú samostatne zárobkovú činnosť), ten z manželov, u ktorého bola naposledy nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku zdaňuje príjem z jej predaja. Ak však bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku a využívaná na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie príjmov z podnikania alebo inej samostatne zárobkovej činnosti u oboch manželov, príjem z predaja sa rozdelí medzi oboch v akom pomere, v akom nehnuteľnosť v obchodnom majetku pri svojej činnosti využívajú. V takom istom pomere sa delia aj daňové výdavky.

Príklad: Manželia nadobudli nehnuteľnosť v roku 2015. Manžel nehnuteľnosť v roku 2016 zaradil do obchodného majetku. V roku 2019 túto nehnuteľnosť z obchodného majetku vyradil a následne ju manželia predali. Rozdeľuje si príjem z predaja manžel s manželkou?

• Keďže neuplynulo 5 rokov od vyradenia predmetnej nehnuteľnosti z obchodného majetku, tento príjem sa považuje za zdaniteľný príjem. Nie je ho možné rozdeliť medzi manželov a celý ho musí zdaniť manžel, nakoľko on mal nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku pred jej vyradením a následný predajom.

Aké sú pravidlá zdanenia daňou z príjmu po rozvode a rozdelení BSM?

Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151 Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov započítava aj doba, počas ktorej bola takáto nehnuteľnosť zahrnutá v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Príklad: Manželia nadobudli vo februári 2006 do bezpodielového spoluvlastníctva byt. Po rozvode v roku 2012 byt nadobudol jeden z manželov na základe dohody o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva. V novembri 2015 tento byt predal, pričom nikdy nebol zahrnutý v obchodnom majetku.

• Nakoľko ide o predaj po zániku a vysporiadaní BSM, do doby vlastníctva sa započítava celá doba od nadobudnutia daného bytu, teda od februára 2006. Od nadobudnutia tejto nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja tohto bytu je oslobodený od dane.

autor: Ing. Jana Sláčiková, RSc.